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开发商利润不得超过8%,长沙全面出手,有人要颤抖了

发布时间:2019-12-13相关聚合阅读:长沙 开发商 利润 全面

原标题:开发商利润不得超过8%,长沙全面出手,有人要颤抖了

12月11日,长沙发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,即日执行。

这份通知全是干货,比如:

1、明确规定了商品房成本构成的8个小类。楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

2、除了比较好量化的楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费之外,连管理费用、销售费用、财务费用这些都已经根据基数规定死了比例。

3、明确开发商项目的利润为6%-8%。

4、明确了不能列入价格的费用名目,比如小区内的经营性设施建设费用,开发商自留的办公用房、经营用房建安费用及应分摊的各种费用,各种赔偿金违约金滞纳金和罚款,总之购房者买不到的部分都不能列入房价。

这份文件,算是目前已公开的最详细的关于商品房成本和价格核算细则了,可执行性还是比较高的。

在当前这个时期推出也是比较适宜的,因为商品房成本的大头是地价,只有土地价格稳定了,才能在确保房价不涨的情况下,给开发商留出利润空间。

否则,像前些年,地价涨得猛,房价又给你限得死死的,开发商正常开发只能是亏本,各种歪招损招都出现了。比如在工程建设环节,通过高周转,偷工减料,更改规划等压缩建安成本,在营销环节也搞虚假宣传,也就出现了这几年楼市之怪现状,房子的质量退步了,业主们的不满更多了,更有直接大闹发布会的。

一个值得关注的现象是,其实在早几年房价暴涨的时候,开发商的利润是偏低的,大佬们的身价多来自于资本市场的估值。而现在房价稳定了,开发商们财报显示,利润率反而上来了不少。

此外,为了方便测算房价,长沙以建安成本量化了一些营销成本,比如销售费用不能超过基数的2%,管理费用不能超过5%。

开发商操盘难度更大了。因为你的营销管理费用都是要报预算的,比如你的开发成本是10个亿,销售费用只能是2000万,超过这个部分,主管部门是不认的,你可以追加销售费用,但只能在6%-8%的利润里去切。不能什么都往房价里塞,最后利好的当然是购房者了。

这一点还是比较厉害的,对开发商、甚至是渠道商等房地产营销环节的所有角色都产生影响。毕竟所有的营销费用都来自于开发商。

长沙此前仅在限价商品房规定房价构成和利润率,此番扩围至所有商品房,说明试点效果还算不错。

至于是否会有更多城市跟进效仿,目前来看,可能性不太大,必要性也不太强。

实际上自从限价成为楼市调控政策的标配工具之一那天起,很多城市的商品房定价已经越来越透明化了,房价被“盖帽”了,地价和楼面价也是固定的,开发商在申请预售的时候,所列条目也越来越细,否则就难以获批。

现在房地产已经相当稳定,而且从现在房地产政策调整的大方向来看,明年的房地产市场表现大概率会比今年要好,特别是上半年。

长沙此举,算是一个“试点延期”吧。